[도서] 대한민국 부동산 투자 리뷰

" 경제 위기 속에서도 수익이 나는 부동산이 있다! "

 

 

요즈음처럼 경제 위기로 인한 공포감이 극에 달했을 때, 두 눈이 번쩍 뜨이게 만드는 한 마디 인 것 같습니다.바로 <대한민국 부동산 투자>의 뒷표지에 있는 말입니다.

 

 

제가 부동산 투자 공부를 막 시작했을 때 어떤 책부터 읽어야하나 갈팡질팡하고 있었는데, 유튜브에서 제가 멘토로 삼고 있는 분이 입문자에게 이 책을 추천한다고 하셔서 읽어보게 되었습니다. 입문자에게 추천해주신 책이 두 권 더 있는데, 한 권은 <아기곰의 재테크 불변의 법칙> 이고 한 권은 <부자 아빠 가난한 아빠> 입니다. 저는 세권 모두 읽고 큰 도움을 받았습니다.

책 정보

대한민국 부동산 투자
 - 시장의 흐름을 활용하는 가장 정확한 부동산 투자서

김학렬(빠숑) 지음
알에이치코리아 / 2017년 03월 22일 출간

 

 

저자 빠숑(김학렬)은 누구?

 

팟캐스트를 즐겨 들으시는 분이라면 팟캐스트 채널 '빠숑의 세상 답사기'를 통해 빠숑(김학렬 님)을 한번 쯤은 접해보신 경험이 있을 것 같습니다. 이 채널은 빠숑이 운영하는 채널로, 대략 구독자가 2만2천명 정도 되구요, 주로 부동산 투자에 관한 정보들을 제공하고 있습니다. 같은 이름으로 된 블로그도 있는데, 이웃이 대략 7만명 정도 된다고 합니다.

 

 

<대한민국 부동산 투자> 저자 빠숑에 관해 소개를 좀 하자면, 빠숑은 국내 최고의 조사기관의 부동산 팀장으로 근무하면서 직접 투자를 통하여 오랜 기간 자신만의 정석 투자법을 만들었다고 합니다. 특히나 입지분석에 근거한 부동산 투자법을 구축하신 분입니다. 그는 오랜 기간 데이터와 현장 검증을 통한 입지분석을 통해 투자의 거시적 관점과 미시적 관점에 대해 확실한 개념을 정립하는 인물로 정평이 나 있다고 합니다.

 

 

현재 팟캐스트 운영, 블로그 운영 외에도 유튜브 채널도 운영하고 계시고, 또 다양한 곳에서 부동산 칼럼니스트로 활동하고 계십니다. 부동산 관련 저서도 매우 다양한데, 대표적인 저서가 바로 이 책 <대한민국 부동산 투자>와 더불어, <서울이 아니어도 오를 곳은 오른다>(2018), <서울 부동산의 미래>(2017) 등이 있습니다.

 

 

 

대한민국 부동산 투자, 4+3을 기억하라!

 

<대한민국 부동산 투자>는 부동산의 기본기를 충실히 다져주는 책입니다. 많은 투자가들이 '가치투자'의 중요성을 강조합니다. 내가 투자하고자 하는 것의 가치를 가늠하고, 그 가치가 현재 저평가 되어있는지 고평가 되어있는지를 분석하여 투자를 결정하는 것이죠. 자신만의 투자 기준이나 투자 철학이 없이 단순히 남들이 사니까, 혹은 그냥 오를 것 같아서 사는 것은 '투자'가 아닌 '투기'라고 봐야한다고 생각합니다. 하지만 초보자 입장에서는 어떤 것이 가치있는 것인지 판단 기준이 서 있지 않아서 늘 불안해하고 많은 시행착오를 겪습니다. 그래서 부동산의 '가치'를 평가할 수 있는 기준이 무엇인지 배우는 것이 중요한 것 같습니다. 이 책은 부동산의 '가치'를 평가할 수 있는 잣대들을 제시해주고 있습니다. 큰 분류로 '부동산의 입지 평가' 와 '부동산의 상품 경쟁력 평가' 로 나뉘어집니다. 입지에 관해서는 4가지를 기억해야하고, 상품경쟁력에 관해서는 3가지를 기억해야 한다고 합니다.

 

 

 

입지 분석 시 고려해야할 네 가지

 

부동산은 뭐니뭐니해도 입지가 제일 중요하다는 말은 많이 들어보셨을 것 같습니다. 사람은 이사를 다녀도 땅이나 아파트는 이동이 불가능하니까요. 그래서 부동산을 분석할 때 입지의 중요성을 강조하는 것 같습니다.

 

 

이 책은 입지 분석 시 고려해야할 네 가지를 중요도 순서로 제시하고 있습니다. 그것은 바로 교통환경 - 교육환경 - 상권환경 - 자연환경 입니다.

 

 

먼저 교통환경 하면 빼놓을 수 없는 것이 바로 지하철 이야기인데요, 이 책은 지하철 개통의 역사와 그것이 부동산에 어떠한 영향을 미쳤는지를 자세히 설명해줍니다. 저는 그냥 단순히 '역세권이 좋다더라' 정도만 생각하고 있는 사람이었는데, 지하철의 역사까지 읽고 나니 뭔가 서울의 지역들에 대한 체계가 더 잡히는 느낌이었습니다.

 

 

교육환경의 중요성은 예나 지금이나 자식 잘되길 바라는 부모의 마음이 있는 한, 쭉 이어질 것 같습니다. 서울에서 교육환경으로 가장 명성을 떨치고 있는 곳은 강남구, 양천구, 노원구라고 합니다. 각 지역 모두 서울대 진학률이 높고 대형 학원가가 잘 형성되어 있다고 하네요. 물론 그 중에서도 대장은 강남 8학군으로 유명한 강남구가 되겠지요.

 

 

상권환경의 경우 어떤 성격의 상권인지를 판단하는 것이 중요한 것 같습니다. 주거지역과 가까웠을 때 지역 거주자에게 큰 편리함을 주는 상권환경이 있는 반면, 유흥가 등이 즐비한 상권은 오히려 입지평가에서 마이너스가 된다고 하니 현명한 판단이 필요할 것 같습니다.

 

 

자연환경 프리미엄으로 가장 메리트가 있는 것은 바로 한강이라고 합니다. 하지만 이미 한강 주위는 어마어마하게 비싸죠? 그래서 요즈음은 환경을 평가할 때 천혜의 환경이 아니더라도 제대로 된 인공 환경(인공 호수, 공원 등)이 조성되어 있는 곳이 입지적인 가치가 높은 곳이라고 합니다.

 

 

 

상품가치를 판단하는 경쟁력 세 가지

 

상품가치를 판단하는 경쟁력 세 가지를 이 책은 상품 경쟁력 - 가격 경쟁력 - 프리미엄 경쟁력 으로 꼽았습니다.

 

 

우선 상품 경쟁력이라고 하면 조금 포괄적인 느낌이라 확 와닿지 않아서, 조금 구체적으로 상품 경쟁력의 요소들에 대해서 말씀드리겠습니다. 아파트의 외부 공간(조경공간, 주차장, 커뮤니티 시설, 디자인 등)과 내부 공간(인테리어, 마감재, 내부 시스템 등)이 바로 상품 경쟁력을 결정짓는 요소입니다. 그런데 잘 생각해보면 위와 같은 부분들은 대부분 신축이 구축에 비해서 월등히 좋습니다. 그래서 요즈음은 '신축이 입지다' 라는 말이 나올 정도로, 입지 좋은 구축보다도 입지가 조금 떨어지는 신축을 선호하는 현상까지 일어나고 있는데요, 어떤 것이 좋은 지는 저는 잘 모르겠습니다.

 

 

두번째로 가격 경쟁력은 누구나 직관적으로 이해할 수 있는 부분이라고 생각합니다. 가치에 비해 싸게 느껴지면 사고 싶고 비싸게 느껴지면 사고 싶지 않은 것이 본능 아니겠습니까. 그렇지만 지나치게 싼 것도 조심해야한다고 이 책에서는 강조합니다. 싸다고 해서 무조건 투자 가치가 높은 것은 아니기 때문이지요. 오히려 그런 물건은 앞으로도 오를 가능성이 낮으므로 주의해야 한다고 합니다.

 

 

마지막으로 프리미엄 경쟁력은 위의 가치들을 모두 아우르는 경쟁력 입니다. 즉 교통 프리미엄, 교육 프리미엄, 상권 프리미엄, 자연환경 프리미엄, 상품 프리미엄의 다섯가지로 볼 수 있는데요. 각 프리미엄들이 어떠한 상황에서 발생하는지 이 책에 자세히 설명이 되어 있습니다. 바로 이 프리미엄 때문에 비슷해보이는 지역에서도 시세차이가 일어난다고 하니, 프리미엄 경쟁력을 잘 분석하여 향후 오를 부동산을 가려내는 것이 중요할 것 같습니다.

 

 

 

두고두고 소장하며 볼 책

 

<대한민국 부동산 투자>는 제가 앞으로도 두고두고 한 번씩 참고할 것 같습니다. 반드시 투자 목적이 아니더라도, 실거주 부동산을 고르기 위해서도 매우 유익한 팁들이 많이 나와 있으니까요.

 

 

투자 서적 중에는 매우 유행에 민감한 투자서적들이 있습니다. 그 시기에 유행하는 투자기법(예를 들어 부동산 갭투자)에 관한 책이라든지 혹은 다가오는 미래를 분석하여 시의 적절한 투자방법을 안내하는 책이나 유망한 지역을 추천하는 책 등이 그렇다고 생각합니다. 하지만 <대한민국 부동산 투자>는 시간이 지나도 불변하는, 부동산의 가치를 평가하는 법과 부동산 시장의 근본 원리 등을 설명한 책이기에, 두고두고 읽어도 도움이 될 것 같습니다. 특히, 저처럼 부동산에 관해 처음 배워보는 초보자라면 이 책을 읽어보실 것을 추천드립니다!